Economia

Mercado imobiliário desaba
bem antes da chegada do vírus

  DANIEL LIMA - 19/08/2020

O mercado imobiliário do Grande ABC é o retrato da decadência econômica do Grande ABC. Qualquer formulação em contrário é fraude ou embromação. Tanto de um lado quanto de outro. São terríveis os números dos últimos anos, antes da chegada do vírus chinês nesta temporada, e depois da saída de campo de um mistificador de bobagens à frente do Clube dos Construtores.  

Um resumo da situação sobre o movimento das pedras e dos cimentos ano passado: embora a região tenha 20% do PIB (Produto Interno Bruto) da Capital, a venda de imóveis verticais novos não passou de 6,5%.  

Até outro dia o empresário Milton Bigucci, que dirigiu o Clube dos Construtores por mais de duas décadas, propagava que a participação relativa do mercado imobiliário da região era de 30% ante a Capital. Um exagero que levou muita gente a investir no setor. E a cair do cavalo da enganação. As consequências estão em cada quarteirão em forma de anúncios de vende-se ou aluga-se.  

Ordem na casa  

O confronto entre os dados de comercialização de apartamentos novos no Grande ABC e a Capital do Estado é mais seguro a partir de 2016. Naquela temporada o empresário Marcus Santaguita assumiu a direção do Clube dos Construtores. Os dados deixaram de ser fraudados. A mesma fonte que abastecia o Secovi, Sindicato da Construção de São Paulo, passou a abastecer a oficialmente Acigabc, a associação dos construtores e incorporadores da região. Trata-se da Embraesp, empresa privada especializada no setor.  

Quando se colocam frente a frentes apenas os dados do ano passado (revelados agora por CapitalSocial, porque não consta do site do Clube dos Construtores) e os dados da cidade de São Paulo, a realidade econômica de contraste é alarmante. Enquanto no Grande ABC foram comercializados 2.842 imóveis verticais novos, em São Paulo atingiu-se o total de 44.700. Ou seja: o Grande ABC não passou de 6,35% ante a Capital. Bem abaixo, portanto, da relação entre o PIB dos dois municípios.  

Salto quântico  

Uma prova robusta, entre tantas, de que a economia do Grande ABC entrou em parafuso é que, enquanto registrou no ano passado crescimento de míseros 7,4% ante o ano anterior (2.842 contra 2.647 unidades vendidas), a Cidade de São Paulo deu um salto quântico, mesmo considerando a base anterior deprimida: avançou 49%, de 29,9 mil unidades para 44,7 mil. Houve no passado bigucciano a farsa de crescimento relativo do Grande ABC maior que a Capital.  

Nas quatro últimas temporadas já consumadas, de 2016 a 2019, foram negociados no Grande ABC 10.591 apartamentos, enquanto na Capital chegou-se a 114.400. A participação do Grande ABC chega a 9,25%. 

O que os dados de participação do Grande ABC em relação a São Paulo ensinam é que, a cada novo ano os efeitos da recessão econômica que impactou o País a partir de 2015, no governo de Dilma Rousseff, mais a região sente dificuldades em reagir. Ou seja: a tração pós-recessão no mercado imobiliário do Grande ABC é muito inferior à reação da Capital.  

Por mais que se deva relativizar os números do PIB do Grande ABC e da cidade de São Paulo, a diferença cada vez mais acentuada de dinamismo ou de reação do mercado imobiliário entre os dois blocos da Região Metropolitana de São Paulo é preocupante.  

PIB é um indicador importante, mas não retrata a realidade interna de um Município. Muito da riqueza produzida no Grande ABC não fica no Grande ABC em forma de salários e tantos outros elementos econômicos. Na Capital mais diversificada e muito menos dependente de um setor, como o Grande ABC é principalmente do automotivo, a resiliência econômica é mais acentuada.  

Dinamismo da Capital  

O dinamismo da Capital do Estado deixa o Grana ABC no chinelo. A atratividade do mercado de trabalho da Capital é superlativa quando confrontada com o Grande ABC. A economia da região vive século de perdas sobrepostas. O PIB Industrial desaba ano após ano em qualquer comparação quando se tem o G-22 como referencial.  

G-22 é o Clube dos Municípios mais Ricos do Estado, exceto Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra, incluídos por constarem da relação do Grande ABC. A Capital do Estado não está no grupamento porque tem dimensões semelhantes à soma do G-22 e, com isso, poderia produzir inconformidades.  

Voltando aos números dos últimos quatro anos de vendas de apartamentos residenciais no Grande ABC, convém lembrar que a média anual de negociação não passa de 2.118 unidades. Muito pouco perto do que o então presidente do Clube dos Construtores, Milton Bigucci, anunciava em meados da década, por volta de 10 mil unidades e até 30% de participação frente à Capital.  

Marketing arrasador  

Uma tremenda manobra de marketing triunfalista que resultou em otimismo desenfreado e de consequências expostas em cada canto da geografia regional. Há milhares de imóveis desocupados, tanto residenciais quanto comerciais. E um canibalismo cruel tanto nas vendas quanto nos alugueis. A própria construtora do então dirigente, MBigucci, oferece apartamentos de vários empreendimentos a preços muito aquém dos praticados no mercado.  

Os dados oficiais do Secovi, produzidos pela Embraesp, mostram também que o Grande ABC não perdeu força apenas na quantidade de apartamentos novos vendidos nos últimos anos. Desde 2015 a queda do preço médio real do metro quadrado na região chegou a 29,4%. Ou seja: o metro quadrado desabou em um terço nos últimos quatro anos. Tem-se, portanto, uma combinação sinistra, de arrefecimento do setor somado à deterioração dos preços de metros quadrados médios.  

Casamentos e divórcios  

O que se observa como outro ferramental de diagnóstico da derrocada econômica da região é que nem mesmo as relações humanas têm servido como alimentador do mercado imobiliário. Nos últimos cinco anos, entre 2014 e 2018, nada menos que 87.031 casamentos e 24.886 divórcios foram registrados nos sete municípios. Tanto casamentos quanto divórcios são fornalhas a alimentar a cadeia imobiliária. Tanto que fazem parte de estudos e projeções de vendas dos especialistas.  

A soma de casamentos efetivados e de casamentos desfeitos alcança 111.917 casos, ou média anual de 22.383 registros. Muito mais que os 2.118 apartamentos novos negociados no Grande ABC. Mais precisamente 9,4 vezes.  

Parece não haver estatísticas que correlacionem casamentos realizados e casamentos desfeitos à consumação de apartamentos novos vendidos, mas aparentemente a proporção no Grande ABC estaria muito abaixo do potencial previsível.  

O que se pergunta é onde se meteram os mais de 100 mil casais (e também filhos) que se uniram ou desfizeram vínculos oficiais nos sete municípios da região? 

As estatísticas deste século colocam a Economia do Grande ABC entre as piores na Região Metropolitana de São Paulo. E o crescimento fluvial de famílias de pobres e miseráveis, além da proletarização da camada chamada de classe média média-baixa. Famílias ricas e de classe média-alta são cada vez menos em relação ao total de famílias.  

O Grande ABC segue à deriva e não há massa crítica suficiente para mexer com estruturas degradadas. Prevalecem interesses particulares de mandachuvas e mandachuvinhas. Enquanto isso, as redes sociais brigam por migalhas ideológicas. 

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