Administração Pública

Uma agenda que vai muito
além do pecado do IPTU (3)

  DANIEL LIMA - 28/02/2018

Esta é a terceira matéria da série de propostas à gestão do prefeito de Santo André, Paulinho Serra, no campo minado do IPTU.  Uma ajuda e tanto. O IPTU segue como fonte de dores de cabeça que chegarem ao auge em janeiro deste ano. O tucano teve de revogar o aumento cavalar impresso nos carnês. Com isso, evitou megamanifestação popular no Paço Municipal.

 Enquanto a chamada Comissão Extraordinária criada pelo Paço Municipal não toma posse e, por isso, tampouco atua para apresentar para debelar novas trapalhadas do prefeito tucano, decidimos partir para o campo da efetividade contributiva. 

Ou seja: saímos das análises que balizaram posicionamento crítico à atuação do prefeito (uma prática jornalística recomendada por 10 entre os 10 maiores editores de publicações do mundo moderno) e partimos para ações que mais que provavelmente não serão sugeridas pela Comissão Extraordinária, de “cartas marcadas”. 

Trataremos dos integrantes dessa instância nomeada pelo prefeito Paulinho Serra no devido tempo. Há indícios de que o caminho a percorrer será permeado pelo corporativismo tanto público quanto privado. Uma equação só aparentemente contraditória. Quando esmiuçada, ficarão latentes os interesses subjacentes da medida. Há elementos informativos de sobra que colocam a gestão fiscal de Santo André e os negócios imobiliários no mesmo barco de confrarias. Acompanhem o terceiro ponto da agenda:  

Terceiro ponto da agenda 

 Manter atualizados mapeamentos dos distritos de Santo André com os respectivos valores absolutos e por habitante de arrecadação do IPTU.

Meus comentários

Essa proposta significa que, finalmente, teríamos num dos municípios da região (e provavelmente do País tão desorganizado nos tributos municipais) uma nova moldura da política fiscal no uso e ocupação do solo. A compatibilidade econômico-urbanística dos distritos de Santo André é o primeiro passo de projeto que harmonize tratamento aos contribuintes no quesito do IPTU. 

As disparidades da Planta Genérica de Valores, com consequentes inconformidades na mensuração individual das residências, dos estabelecimentos comerciais e no setor de transformação industrial, deixariam de ser, portanto, enorme dor de cabeça para a Administração Pública. 

Primeiro, porque não teria de suportar a carga de reclamações. Segundo, e principalmente, poderia empreender jornada de ajustes que dariam equivalências aos diversos universos do estoque de imóveis em Santo André. 

Uma ferramenta indispensável a essa iniciativa consta há muito tempo do mercado e já foi sugerida informalmente à Administração de Paulinho Serra. Trata-se de empresa especializada em potencial de consumo do pesquisador Marcos Pazzini. A Consultoria IPC coloca à disposição dos prefeitos em geral um conjunto de informações consolidadas que explicitam com ferramentas tecnológicas semelhanças e distinções entre os distritos de Santo André, além de centenas de municípios brasileiros. 

É possível conhecer dados até então inacreditáveis. Um exemplo: quanto o Bairro Jardim reúne de residências das respectivas classes sociais (ricos, classe média alta, classe média baixa, pobres e miseráveis) com base nos recursos financeiros que seus moradores reúnem para consumir neste ano?  

Quando se cruzam dados do Bairro Jardim com quaisquer outros núcleos de Santo André, rompe-se o segredo do cofre que permite ajustar valores. Um exemplo? Tem-se pelo arsenal estatístico da Consultoria IPC o quanto o Bairro Jardim dispõe de famílias com potencial de consumo de determinada classe social, com os respectivos vencimentos familiares anuais, e quanto uma Vila Valparaiso oferece de resultados nos mesmos quesitos. 

A diferença de riqueza acumulada (resumo da ópera do que se convencionou chamar de potencial de consumo) entre um bairro e outro é provavelmente a melhor âncora à quantificação dos valores monetários que os moradores deverão despender. As vantagens de morar no Bairro Jardim em relação à Vila Valparaiso não podem ser desconsideradas quando da definição dos valores do IPTU. Tampouco as desvantagens da Vila Valparaiso em relação ao Bairro Jardim. O ajuste da Planta Genérica de Valores e da carga do IPTU poderia ser tarefa facilitada pela ação da Consultoria IPC. 

Corretores de imóveis conhecem bem o terreno em que pisam. Atribuem valores de acordo com as características dos imóveis e dos bairros. Mas o fazem movidos pelo faro típico de uma atividade comercial respalda pela subjetividade e, mais que isso, pelo padrão de negócios estabelecidos ao longo de anos. 

Esses profissionais não podem servir de repassadores confiáveis de informações porque têm vieses típicos de atividade que visa ao lucro e cujos agentes sabem extrair como poucos o máximo de lucratividade de períodos cíclicos de valorização imobiliária, sem a contrapartida de recuarem nas situações de retração. Pelo menos não recuam aos níveis reais. 

Os indicadores da Consultoria IPC são sustentados por dados oficiais de uma cadeia de estatísticas que se transforma em tomografia que desce a detalhes de dimensão de realidades que vão desde um bairro específico e passam para áreas muito maiores, do próprio território municipal, chegando a macro dados.  A Consultoria IPC reúne um banco de informações cada vez mais utilizado por agentes públicos e privados em estudos e práticas diversas. Ainda não foi descoberta pelas prefeituras no campo do IPTU. Prova mais que provada de que os agentes públicos estão descolados da imperiosidade de aplicarem metodologias compatíveis com a musculatura financeira dos moradores. 

Outros pontos a analisar

 Divulgar o perfil de arrecadação do IPTU de acordo com as atividades econômicas, bem como das residências, com detalhamentos que viabilizem um plano de reorganização do metro quadrado para efeito de cobrança do imposto e de base do valor venal. 

 Rastreamento completo dos empreendimentos verticais construídos nos últimos anos, com a definição de uma força-tarefa de servidores públicos em parceria com agentes técnicos para verificar a compatibilidade entre o que se permitiu construir e as exigências da Lei de Uso e Ocupação do Solo. 

 Estabelecer política de reestruturação dos valores do solo em Santo André, considerando-se os principais municípios do Estado de São Paulo, tendo-se como âncora de ajustamento da arrecadação uma associação do PIB per capita e da receita per capita do imposto. 

 Tornar permanente no site oficial e divulgar regularmente para o conjunto da sociedade a relação de imóveis que integram o acervo oficial do Município, incluindo-se características técnica. 

 Dar ampla publicidade à relação de áreas públicas colocadas à venda e os laudos das respectivas avaliações. 

 Dar ampla publicidade ao sistema de atendimento a agentes econômicos que pretendem investir no setor imobiliário, evitando-se privilégios e jogos de interesse.

 Dar ampla publicidade às áreas que estariam sob restrições ambientais, definindo-se especificidades. 

 Acionamento automático, em forma de comunicado à sociedade, de possíveis tentativas de uso e ocupação de solo em áreas que teriam restrições ambientais. 

 Promover ampla reestruturação do Valor Venal dos imóveis levando-se em conta pesquisas que considerem a realidade de cada distrito de Santo André.

 Definição de regras que desestimulem os chamados Refis, cuja repetitividade ganha a forma de estímulo à inadimplência estratégica em detrimento dos contribuintes que obedecem às regras do jogo de cidadania.

 Definição de conceitos que poderiam significar estimulo ao Desenvolvimento Econômico, sobretudo voltado à recuperação industrial, e que também equalizassem as demais categorias de contribuintes, levando-se em conta aspectos igualmente estimuladores do bem-querer de viver e trabalhar em Santo André. 

 Definição de áreas públicas e privadas que poderiam ser reservadas a atividades econômicas voltadas ao empreendedorismo cooperativo. 

 Definição de política fiscal para torres residenciais e comerciais construídas nos últimos anos em Santo André. 

Leia mais matérias desta seção: