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Administração Pública

Uma proposta de IPTU justo
e indutor de desenvolvimento

DANIEL LIMA - 26/04/2018

Mais que uma análise sobre a aplicação do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) em Santo André e na região, este é um documento que está sendo encaminhado eletronicamente a instâncias que podem alterar a barafunda regional no uso e ocupação do solo. 

Clube dos Prefeitos, Clube dos Construtores e Ministério Público Estadual vão receber este material que só não é inédito porque é o somatório de nove capítulos cujo início de publicação se deu em sete de fevereiro deste ano, após hecatombe que rondou a Prefeitura de Santo André. 

Não é a primeira vez nem será a última que este jornalista se dedica a escarafunchar situações anacrônicas, quando não suspeitíssimas, no mercado imobiliário da região, entre tantos outros temários aqui abordados. 

A questão do IPTU é visceralmente importante. O Custo ABC, expressão cunhada há duas décadas pelo empreendedor e líder de classe Fausto Cestari para caracterizar o sobreposto ao Custo Brasil, tem muito a ver com o estado de indigência ética e moral do mercado imobiliário.

Durante um quarto de século o setor foi chefiado na região por um empresário que propaga sucesso dos negócios, mas totalmente despreparado para entender que o interesse público não pode ser subjugado, quando não vilipendiado, por espertezas corporativas e institucionais. 

Fim de uma Era? 

A Era Milton Bigucci precisa ser completamente extirpada quando se tratar de humanizar e valorizar o mercado imobiliário. Essa é uma das missões a que me impus como profissional de comunicação. Tenho pago preço caro por isso, mas também satisfação inigualável: o contraponto às ofensivas judiciais para silenciar um jornalismo independente é a glória de não me submeter às regras muito peculiares de malfeitos. 

Este documento é uma edição organizada (com alguns enxertos e supressões) construído de forma metódica, cuidadosa, ao longo de nove edições e três meses. O formato que apresento agora é uma maneira de dar organicidade, e, por conta disso, melhor compreensão dos enunciados. 

Espero que o valor deste trabalho não se esgote na subjetividade de pretensa disseminação de pressupostos que precisam ser levados em conta no uso e ocupação do solo em Santo André e na região. Daí o endereçamento inicialmente tríplice. O que espero como resultado desse texto? 

Do Clube dos Prefeitos sempre incompetente em lidar com questões mais graves da região, nada melhor que uma parada técnica em favor de reflexão sobre os transtornos de mobilidade urbana. 

Do Clube dos Construtores, que mudou de comando sem mudar inteiramente de rumo, exceto ao moralizar dados estatísticos então sob o jogo de faz de contas de Milton Bigucci, o mínimo a esperar seria o uso desse documento nos estudos anunciados pelo prefeito Paulinho Serra. 

Do Ministério Público Estadual, fragilizado em estrutura e em recursos humanos, quem sabe seja anunciada prioridade máxima para cavoucar os labirintos do mercado imobiliário sob a inspiração da Operação Lava Jato. 

Comissão chapa-branca

A série de análises que desencadeou esse documento deriva de decisão do prefeito Paulinho Serra. Na esteira de uma crise debelada após cobrança abusiva do IPTU em Santo André, ele anunciou que formaria uma Comissão Extraordinária para tratar de reformas estruturais na definição dos valores do imposto. 

Não exagerei um milímetro ao afirmar que a Comissão Extraordinária do prefeito de Santo André é chapa branca. Não arredamos pé editorial dessa premissa. A composição converge teoricamente para uma ação entre amigos, considerando-se o histórico de delitos envolvendo o Poder Público Municipal e lideranças do mercado imobiliário. 

Uma coalizão formada por representantes da Prefeitura e do próprio mercado imobiliário, esta de forma direta e do entorno, não assegura, longe disso, tratamento adequado às irregularidades que insistem em oferecer amplas vantagens a empreendedores inescrupulosos, bem como a servidores venais. Como, aliás, prova o escândalo do Semasa, sobre o qual fazemos menção neste documento. 

Segue, portanto, um documento que expressa, entre vários valores, a importância do jornalismo que não se deixa levar por fontes de informações viciadas. 

Um jornalismo protagonista no sentido de cidadania, não de estrelismo. Muito menos de vantagens nem sempre transparentes. 

Um jornalismo condenado por um meritíssimo de Santo André que desconhece pressupostos de liberdade de imprensa e de liberdade de opinião. Ou, principalmente, o valor da liberdade da argumentação. 

Essa é nossa resposta à banda podre do mercado imobiliário da região. E em defesa da maioria dos empreendedores do setor que, mesmo massacrados pelo ativismo de corruptos, preferem o silêncio. Quanto não algumas tentativas de salvamento fora dos padrões legais num jogo de salve-se-quem-puder.  

Resumo das propostas

Na sequência, um resumo dos pontos mais importantes para a transformação do uso e ocupação do solo em responsabilidade social de todos os agentes envolvidos. Depois, uma breve análise de cada quesito.

 Definição de regras à implantação, gerenciamento e divulgação de medidas que, de forma direta, influenciem o uso e ocupação do solo sobretudo nos aspectos econômico e social. 

 Divulgação da lista dos maiores devedores do IPTU no Município, preservando-se a legalidade de sigilo fiscal. Isso significa que a identidade dos inadimplentes seria preservada, sem afetar, entretanto, informações essenciais. 

 Manter atualizados mapeamentos dos distritos de Santo André com os respectivos valores absolutos e por habitante de arrecadação do IPTU.

 Divulgar o perfil de arrecadação do IPTU de acordo com as atividades econômicas, bem como das residências, com detalhamentos que viabilizem um plano de reorganização do metro quadrado para efeito de cobrança do imposto e de base do valor venal. 

 Rastreamento completo dos empreendimentos verticais construídos nos últimos anos, com a definição de uma força-tarefa de servidores públicos em parceria com agentes técnicos para verificar a compatibilidade entre o que se permitiu construir e as exigências da Lei de Uso e Ocupação do Solo. 

 Estabelecer política de reestruturação dos valores do solo em Santo André, considerando-se os principais municípios do Estado de São Paulo, tendo-se como âncora de ajustamento da arrecadação uma associação do PIB per capita e da receita per capita do imposto. 

 Tornar permanente no site oficial e divulgar regularmente para o conjunto da sociedade a relação de imóveis que integram o acervo oficial do Município, incluindo-se características técnica. 

 Dar ampla publicidade à relação de áreas públicas colocadas à venda e os laudos das respectivas avaliações. 

 Dar ampla publicidade ao sistema de atendimento a agentes econômicos que pretendem investir no setor imobiliário, evitando-se privilégios e jogos de interesse.

 Dar ampla publicidade às áreas que estariam sob restrições ambientais, definindo-se especificidades. 

 Acionamento automático, em forma de comunicado à sociedade, de possíveis tentativas de uso e ocupação de solo em áreas que teriam restrições ambientais. 

 Promover ampla reestruturação do Valor Venal dos imóveis levando-se em conta pesquisas que considerem a realidade de cada distrito de Santo André.  

 Definição de regras que desestimulem os chamados Refis, cuja repetitividade ganha a forma de estímulo à inadimplência estratégica em detrimento dos contribuintes que obedecem às regras do jogo de cidadania.

 Definição de conceitos que poderiam significar estimulo ao Desenvolvimento Econômico, sobretudo voltado à recuperação industrial, e que também equalizassem as demais categorias de contribuintes, levando-se em conta aspectos igualmente estimuladores do bem-querer de viver e trabalhar em Santo André. 

 Definição de áreas públicas e privadas que poderiam ser reservadas a atividades econômicas voltadas ao empreendedorismo cooperativo. 

 Definição de política fiscal para torres residenciais e comerciais construídas nos últimos anos em Santo André.  

Ótica da suspeição 

O uso e a ocupação do solo não podem ser tratados por administradores públicos como reserva de negócios até prova em contrário interpretados sob a ótica de suspeição. Traduzindo: da mesma forma que empreiteiras que atuavam junto às estatais eram consideradas alavanca preciosíssima ao financiamento eleitoral e ao enriquecimento pessoal dos dois lados do balcão, o mercado imobiliário, sobretudo dos grandes e médios players locais, é visto com inteira desconfiança de que está por trás das principais candidaturas eleitorais – e dos desdobramentos administrativos e legislativos decorrentes disso. 

Por isso, será ainda pouco o que o prefeito Paulinho Serra fizer e que os demais chefes de Executivos fizerem para dar transparência e seriedade ao modus operandi com que se relacionam com os agentes que transformam espaço físico em construção civil. 

A definição de uma política pública de interação com a sociedade, que leve em conta a seriedade quase sempre desprezada quando se trata de mostrar para valer os critérios de honestidade e moralidade, significaria a quebra de histórico de malandragens cristalizadas sem que graves consequências judiciais as ameaçassem, quando não as desestimulassem.  

Lista de devedores

O segredo que cerca a divulgação mesmo que cuidadosa da relação dos grandes inadimplentes de IPTU em Santo André e nos demais municípios da região carrega dispositivo deletério de prevaricação igualmente inalcançável. 

Basta fazer uma simples pergunta para se encontrar o tamanho da encrenca da obscuridade dos gestores públicos: quem são os 50 maiores devedores do IPTU? O pressuposto de que se quebrariam regras de legalidade não cola quando se quer administrar um Município com clareza, responsabilidade, transparência e sentimento de mudança. 

Já que não existe na sociedade uma organização sequer com peito e independência para cobrar do setor público a prática de deslealdades empresariais (porque não se trata de outra coisa o uso abusivo da prerrogativa de postergar pagamentos, enquanto se investe em novas áreas, caso, por exemplo, da MBigucci fartamente noticiado), a saída não passa por outra porta senão da própria Administração Pública.  

A falta de interesse em dar publicidade à relação dos devedores contumazes (a lista deveria dar prioridade a uma associação de valores monetários e longevidade do descaso com o pagamento do imposto) combina integralmente com as críticas veladas de que tudo se deve a esconderijos negociais que têm como ponto de escoadouro o dinheiro sujo de propinas. 

Nova moldura ocupacional 

Essa proposta significa que, finalmente, teríamos num dos municípios da região (e provavelmente do País tão desorganizado nos tributos municipais) uma nova moldura da política fiscal no uso e ocupação do solo. A compatibilidade econômico-urbanística dos distritos de Santo André é o primeiro passo de projeto que harmonize tratamento aos contribuintes no quesito do IPTU. 

As disparidades da Planta Genérica de Valores, com consequentes inconformidades na mensuração individual das residências, dos estabelecimentos comerciais e no setor de transformação industrial, deixariam de ser, portanto, enorme dor de cabeça para a Administração Pública. 

Primeiro, porque não teria de suportar a carga de reclamações. Segundo, e principalmente, poderia empreender jornada de ajustes que dariam equivalências aos diversos universos do estoque de imóveis em Santo André. 

Uma ferramenta indispensável a essa iniciativa consta há muito tempo do mercado e já foi sugerida informalmente à Administração de Paulinho Serra. Trata-se de empresa especializada em potencial de consumo do pesquisador Marcos Pazzini. A Consultoria IPC coloca à disposição dos prefeitos em geral um conjunto de informações consolidadas que explicitam com ferramentas tecnológicas semelhanças e distinções entre os distritos de Santo André, além de centenas de municípios brasileiros. 

Ajustamento de valores 

É possível conhecer dados até então inacreditáveis. Um exemplo: quanto o Bairro Jardim reúne de residências das respectivas classes sociais (ricos, classe média alta, classe média baixa, pobres e miseráveis) com base nos recursos financeiros que seus moradores reúnem para consumir neste ano?  

Quando se cruzam dados do Bairro Jardim com quaisquer outros núcleos de Santo André, rompe-se o segredo do cofre que permite ajustar valores. Um exemplo? Tem-se pelo arsenal estatístico da Consultoria IPC o quanto o Bairro Jardim dispõe de famílias com potencial de consumo de determinada classe social, com os respectivos rendimentos familiares anuais, e quanto uma Vila Valparaiso oferece de resultados nos mesmos quesitos. 

A diferença de riqueza acumulada (resumo da ópera do que se convencionou chamar de potencial de consumo) entre um bairro e outro é provavelmente a melhor âncora à quantificação dos valores monetários que os moradores deverão despender. As vantagens de morar no Bairro Jardim em relação à Vila Valparaiso não podem ser desconsideradas quando da definição dos valores do IPTU. Tampouco as desvantagens da Vila Valparaiso em relação ao Bairro Jardim. O ajuste da Planta Genérica de Valores e da carga do IPTU poderia ser tarefa facilitada pela ação da Consultoria IPC. 

Corretores especulativos 

Corretores conhecem bem o terreno em que pisam. Atribuem valores de acordo com as características dos imóveis e dos bairros. Mas o fazem movidos pelo faro típico de uma atividade comercial respalda pela subjetividade e, mais que isso, pelo padrão de negócios estabelecidos ao longo de anos. 

Esses profissionais não podem servir de repassadores confiáveis de informações porque têm vieses típicos de atividade que visa ao lucro e cujos agentes sabem extrair como poucos o máximo de lucratividade de períodos cíclicos de valorização imobiliária, sem a contrapartida de recuarem nas situações de retração. Pelo menos não recuam aos níveis reais. 

Os indicadores da Consultoria IPC são sustentados por dados oficiais de uma cadeia de estatísticas que se transforma em tomografia que desce a detalhes de dimensão de realidades que vão desde um bairro específico e passam para áreas muito maiores, do próprio território municipal, chegando a macro dados.  A Consultoria IPC reúne um banco de informações cada vez mais utilizado por agentes públicos e privados em estudos e práticas diversas. Ainda não foi descoberta pelas prefeituras no campo do IPTU. Prova mais que provada de que os agentes públicos estão descolados da imperiosidade de aplicarem metodologias compatíveis com a musculatura financeira dos moradores. 

Compatibilizando atividades

O que chamaria de distritalização dos valores do IPTU em Santo André (e que vale para todos os municípios da região) comportaria equilíbrio entre atividades de comércio, serviços e indústria, além de residências convencionais e verticalizadas. Jamais se deve perder de vista a importância de avaliações complementares entre os distritos que compõem Santo André. A Administração de Paulinho Serra trabalha com nove divisões geográficas. São porções economicamente assemelhadas ou não entre si. São pedaços de um território que não foge à regra geral da ocupação urbana nacional: há prevalecimento de famílias ricas, de classe média, de classe média baixa, de pobres e miseráveis de acordo com a localização e a infraestrutura pública. 

Quem teria coragem de afirmar que existe em Santo André (sempre é bom lembrar que esta série vale para os demais municípios da região cujos prefeitos espertamente não colocaram a mão da cumbuca de um aumento extraordinário do IPTU) algo que poderia ser definido como cobrança de valor desse imposto com coerência sistêmica?

O que seria coerência sistêmica? Que os valores para qualquer uma das categorias em que se divide o IPTU (residencial, terciário e industrial) obedecem a padrão de riqueza acumulada das respectivas populações, enquadrado no Índice de Potencial de Consumo.  

Quem garantiria, por exemplo, que um estabelecimento comercial localizado na Vila Pires, área na qual o potencial de consumo médio dos moradores é de um determinado valor, contribui com o pagamento do IPTU de forma relativamente semelhante à de um estabelecimento comercial das mesmas características na Vila Bastos, área na qual o potencial de consumo é muito maior? 

É justo que estabelecimentos comerciais separados geograficamente e em receitas não contem com sistema de apuração de carga tributária municipal na forma do IPTU que leve em consideração vários vetores? Nada disso é impossível de executar. O critério de definição aleatória de valores monetários do IPTU – ou algo próximo disso – é um ramal de incompetência de gestores públicos que penaliza e privilegia agentes econômicos privados. 

Transparência é essencial 

A falta de transparência torna o IPTU praticamente indecifrável nas características de arrecadação. Jamais Administração Pública alguma da região veio a público ou colocou à disposição no site da Prefeitura algo que estratificasse receitas registradas nos últimos anos de acordo com as atividades econômicas e ao naco de participação de residências.  Muito menos, ainda, alinhavado com critérios dos distritos.

Quanto cada distrito contribuiu com às variáveis de aplicação do IPTU tanto em números absolutos da própria localidade em que está inserido quanto ao conjunto de Santo André? Qual é o peso relativo por residência da arrecadação do IPTU em cada um dos distritos de Santo André em comparação com os respectivos índices de potencial de consumo?  Haveria equilíbrio? Claro que não há equilíbrio algum internamente, ou seja, no próprio distrito, e muito menos externamente, em relação aos demais distritos. Onde houver algum peso relativo fora da zona de desequilíbrio não passaria de obra do acaso.   

Farra do boi impune 

O prefeito sabe porque tem informação e tem informação porque foi informado sobre o que se passou nos últimos anos com a farra do boi no mercado imobiliário de Santo André. Quando um ex-superintendente do Semasa (estatalzinha que entre várias atribuições cuidava do uso e da ocupação do solo em Santo André) afirma categoricamente que a legislação ambiental foi destroçada durante o período de efervescência do mercado imobiliário, a partir de 2010, parece não haver dúvidas sobre os estragos provocados. 

O chamado escândalo do Semasa, até agora judicialmente sem penalidades efetivadas em instâncias superiores, mas apenas em Santo André, simboliza o que se praticou de irregularidades. 

Apesar de tomar conhecimento de tudo isso e de muito mais, a Administração de Paulinho Serra não moveu uma palha sequer para apurar as irregularidades. Isso significa que não existe no Poder Público municipal de Santo André nada que possa induzir alguém a acreditar que a moralidade e a ética dos negócios imobiliários terão vez a ponto de preservar a meritocracia nos negócios. 

Varredura completa 

Se a Comissão Extraordinária anunciada pelo prefeito Paulinho Serra pretende mesmo passar a ideia de que vai atuar para valer para construir um mapeamento do IPTU que não seja apenas simulacro de compromisso com a sociedade, a primeira questão sobre a qual deveria se debruçar envolve uma varredura completa nos lançamentos e obras de prédios residenciais e comerciais nos últimos anos. Basta comparar a lei de ocupação e uso do solo de então com as liberações das obras. O especialista Ney Vaz, que dirigiu o Semasa, apontou dezenas de empreendimentos irregularidades numa entrevista a este jornalista ao retomar o posto após o escândalo na autarquia. 

A relação bastante íntima entre mercado imobiliário e campanhas eleitorais não é fantasia, tanto quanto não o eram, embora não faltassem apontamentos persistentes, os negócios escusos entre empreiteiras de obras de infraestrutura e investimentos em estatais do governo federal e de governos estaduais. 

Os valores escusos no mercado imobiliário não são tão alarmantes quanto comprovaram as investigações da força-tarefa da Lava Jato, mas os volumes são suficientes para alçar candidatos às alturas e aumentar a lista de novos ricos. Basta apertar o cerco no setor para que uma versão urbana do escândalo da Petrobras apareça.  

Resta saber, portanto, se a Comissão Extraordinária vai atuar de forma vigorosa para dar ao uso e ocupação do solo em Santo André aquilo que todos esperam ver --- um País diferente a partir do berço da corrupção, no caso os municípios. Isso mesmo, berço da corrupção, porque persistem evidências de que as roubalheiras municipais raramente encontram obstáculos no campo policial, ministerial e judicial longe dos holofotes da grande mídia. O escândalo do Semasa é uma exceção à regra geral de que há liberdade para subjugar a legalidade. E mesmo assim a cronologia de penalidades rivaliza-se com o ritmo de cágado. Nada muito diferente do Escândalo do ISS (Imposto sobre Serviços) em São Paulo, que já completou três anos e praticamente todos os delinquentes apontados pelo Ministério Público Estadual seguem livres. 

Associação de indicadores  

A utilização do Índice de Potencial de Consumo não conflita com pressupostos que envolvem o Produto Interno Bruto per capital e a receita per capita do IPTU. Mais que isso: complementa, quando não aperfeiçoa a caça a imperfeições latentes.

Já passou da hora de a definição de valores monetários desse imposto que cada vez mais avança sobre os contribuintes deixe de ser uma ação isolada de burocratas financeiros sem noção alguma, ou com noção escassa, de macroeconomia e de regionalismo competitivo.  

Seria estupidez acreditar que Santo André ou qualquer Município da região está descolado do jogo de investimentos privados que levam em conta muito mais que geoeconomias estanques. 

Santo André insere-se em contexto territorial da Região Metropolitana de São Paulo. Portanto, muito mais abrangente que o chamado Grande ABC -- a Província que conhecemos mais de perto. 

Ignorar os resultados por habitante do PIB e do Potencial de Consumo na definição de valores do IPTU, em combinação com realidades distritais de Santo André, é um passaporte ao desastre consumado neste segundo ano da gestão de Paulinho Serra. Pretendeu-se arrancar do bolso da improvisação aumentos inaceitáveis mesmo em condições de riqueza abundante, quanto mais num quadro de recessão continuada que impacta Santo André e a região como um todo. 

Batalhão de especialistas 

Deveria ser um dos mandamentos sagrados dos administradores públicos locais manter mapeamento sobre o andar da carruagem de municípios da Grande São Paulo e do Interior mais próximo no manejo de políticas de uso e ocupação do solo.  

Vou mais longe: não fossem os chefes de Executivos da região municipalistas retrógrados, seguindo rastro de antecessores, a política de impostos próprios formaria batalhões de especialistas entre servidores das prefeituras no Clube dos Prefeitos.  Assim como o IPTU é uma farra do boi na definição do metro quadrado a distintas atividades em Santo André, também o é nos demais municípios locais. O que interessa desde sempre é a arrecadação propriamente dia, cada vez mais pantagruélica. Arrecadar tendo a equidade de cobrança é heresia. 

Por conta disso, agrava-se a baixa competitividade econômica regional porque, também, os municípios não dialogam entre si. Bairros semelhantes em perfil socioeconômico contemplam valores discrepantes na aplicação da Planta Genérica de Valores, gênese das distorções do IPTU.

Traduzindo essa exposição teórica na forma de paralelismo prático no campo econômico, há muito as empresas industriais que investem no Estado de São Paulo levando em conta série de quesitos, inclusive o custo imobiliário de instalação, fogem das fronteiras da região. Aqui a ficha da desindustrialização empobrecedora ainda não caiu, apesar de evidências em contrário. Ainda se praticam ou pretendem praticar preços descolados da competitividade entre os grandes municípios paulistas e respectivos entornos.  

Uma disputa desigual 

O custo da terra na Província é uma disputa desigual, porque sempre iremos perder. Somente levamos alguma vantagem, ou possibilidade de concorrer, em determinados setores ou segmentos. Como o mercado varejista, por exemplo, tratado com privilégios pelos gestores públicos locais quando os grandes empreendimentos decidem aportar por aqui. 

Facilita-se ao máximo a instalação desses negócios, sempre em detrimento dos pequenos e médios empreendimentos geralmente familiares. Oferecem-se vantagens e proteções aos grandes players mercadistas, os quais veem nos quase três milhões de habitantes da região e, sobretudo, no potencial de consumo acumulado numa área geográfica de proporções relativamente pequenas, oportunidades de ouro para converter planos de crescimento em certeza de crescimento. 

A combinação entre administradores municipais e grandes empresas do varejo é perfeita apenas para um lado da moeda, portanto. Marcas famosas aportam na região com estruturas avantajadas mesmo quando se assemelham aos pequenos negócios. As chamadas unidades de bairros que os grandes players lançaram no mercado para aumentar faturamento apenas se parecem com os negócios familiares -- até porque ocupam espaços reduzidos. 

O que está por trás da cortina de capacidade de gerar receita suplanta duramente os pequenos negócios movidos a individualismos desvantajosos quando confrontados em operações de compra de produtos e de marketing promocional, entre outras especialidades. 

É por conta de tantas nuances desconhecidas de burocratas fiscais que a adoção do IPTU sob novas diretrizes é de importância exponencial para equilibrar um jogo de valores internos, regionais e também de competitividade dos negócios privados. 

Tudo isso tem tudo a ver com o PIB e o Potencial de Consumo de cada Município. Tratar o uso e ocupação do solo tendo como base o fechar dos olhos a aspectos mais abrangentes é perpetuar improdutividades no campo privado e ineficiência no campo público.  

Desmobilização de imóveis

A sociedade não tem a menor ideia do quanto a Prefeitura de Santo André dispõe de terrenos desocupados ou subocupados que poderiam ganhar finalidades que fortaleceriam atividades sociais ou econômicas. Sabe-se praticamente nada sobre o portfólio imobiliário municipal. Durante a gestão do petista Carlos Grana algumas áreas chegaram a ser anunciadas como potenciais negócios para fortalecer os cofres públicos, mas não houve avanço na decisão de vendas. 

O desconhecimento sobre o patrimônio público imobilizado é um convite especial a invasão de penumbras mais que conhecidas de empresários do setor da construção civil. Muitos deles são farejadores de oportunidades especiais que exigem bom relacionamento com os paços municipais. São inúmeros os casos impunes por conta de negociatas com formato de legalidade. 

Geralmente é ao final de cada ano, quando as luzes das festas de Natal se acendem e roubam as atenções, que os meliantes atuam com a destreza dos mágicos. Mas também há ocorrências à luz do dia e sob o manto supostamente protetor de leilões que não passam de farsa. Como o caso do Condomínio Marco Zero, da MBigucci, denunciado exaustivamente por este jornalista. 

Dar transparência a um completo mapeamento do ativo imobiliário da Prefeitura de Santo André (e dos demais municípios da região) seria uma prova de seriedade dos prefeitos de plantão. Montar grupo interno de servidores públicos que possam dialogar com especialistas seria suficiente para tornar uma gestão pública comprometida com a eficiência.

Indo além da exposição detalhada no site oficial da Prefeitura das áreas imobiliárias, estudos paralelos poderiam constar do processo de transparência, acrescentando-se detalhes que remetessem a avaliação criteriosa do preço do metro quadrado de cada uma das unidades registradas.  

Baixa luminosidade  

Dar ampla publicidade, além de transparência, ao sistema de atendimento público no setor contribuiria para reduzir o nível de corrupção, sobretudo dos maiores players do mercado imobiliário. A baixa luminosidade, quando não obscuridades, entre o Poder Público e a atividade imobiliária, favorece tremendamente falcatruas que, mais que sacramentar privilégios em detrimento da concorrência, afetam diretamente a qualidade de vida em forma de ocupação irregular do espaço. 

Pratica-se tradicionalmente, sem maiores restrições punitivas, um jogo sórdido de negociações por baixo do pano, como resultado da engenhosidade de manter a burocracia pública intocável para alguns e bastante flexível a outros. Tudo sem constrangimento, quando não glorificado nos bastidores como prova de competência corporativa. Consolidou-se a institucionalidade de espertezas que lubrificam riquezas individuais e financiamentos eleitorais. Nada muito diferente das traficâncias de empreiteiras de obras públicas desmascaradas pela Operação Lava Jato.

Ambiente vulnerável 

Quanto às áreas ambientalmente protegidas ou degradadas, porque uma coisa leva à outra, a vulnerabilidade é agressiva. São inúmeros os casos em que o interesse financeiro de construtoras e incorporadoras sequestrou a legislação. Não é demais lembrar, mais uma vez, uma declaração de Ney Vaz, ex-superintendente do Semasa, autarquia de Santo André então responsável pelo uso e ocupação do solo. Ele denunciou a este jornalista a destruição do tecido de legalidade na construção de torres residenciais durante o período de boom imobiliário, a partir de 2010 até por volta de 2014. Foram construídas dezenas de edifícios à margem da legislação, comprometendo-se a fluidez de córregos e rios, além da mobilidade urbana. O escândalo do Semasa, apurado pelo Ministério Público Estadual em Santo André, e que terminou na esfera local com a condenação de um time inteiro de agentes públicos, manteve empresários favorecidos por falcatruas a salvo de qualquer denúncia, quando, de fato, foram coparticipantes ativos.

Distritalização sólida 

Já no ponto relativo ao Valor Venal dos imóveis, entre os vários mecanismos que poderiam auxiliar num ajustamento que não agredisse o potencial de consumo da população, a distritalização encaixa-se como base sólida. A ideia de que Santo André ou qualquer outro Município da região guarda similaridade socioeconômica não resiste à constatação de que desigualdades se manifestem claramente. É verdade que há ilhas de pobreza nas regiões centrais dos municípios, da mesma forma que há porções de riqueza na periferia. 

Entretanto, a regra geral é que à medida que se afasta das áreas mais nobres, mais se manifesta a redução do padrão de vida que os imóveis, invariavelmente, expõem. Como já foi manifestado aqui, a Consultoria IPC reúne banco de dados que fornece com absoluta segurança informações econômicas distritalizadas em Santo André e na região como um todo, adicionalmente micro identificadas por ruas e avenidas. Harmonizar interesses fiscais da Prefeitura sem agredir a capacidade contributiva da população é equação distante de qualquer fantasia. Basta trocar a improvisação por estudos consolidados.

Protelações condenatórias 

Nada diferente da necessidade de definir regras que desestimulem os chamados Refis. O mais indicado é que as medidas sejam tomadas para inibir a repetição sistemática de programas especiais de resgate de dívidas como estimulo à inadimplência. A frequência com que administradores públicos adotaram esse expediente mais que festivo aos devedores em geral sugere forte esquema de lobby de grandes proprietários de terras urbanas a trabalhar sempre no sentido de ganhos financeiros mais robustos no mercado financeiro, em detrimento do pagamento de impostos. A certeza de que mais adiante será possível resgatar a dívida sem juros, correção monetária e multas, utilizando parte do dinheiro aplicado, estaria na raiz dos procedimentos. Falta sobremodo ao Poder Público expor à sociedade, dentro das regras da legalidade, a lista dos maiores devedores do IPTU em Santo André e nos demais municípios. 

Não são exceções os casos de inadimplentes contumazes que contam com recursos financeiros para aquisições de novas áreas. Vale a pena ludibriar os cofres públicos. Há sempre a garantia de que, mais adiante, tudo poderá ser acertado. Mais que isso: não existe clareza pública quanto ao afetivo pagamento de IPTU (e tantos outros impostos municipais), situação que também deveria passar por operação pente fino de transparência. Não faltam informações inalcançáveis à aferição jornalística de que há triângulos das Bermudas na Administração Pública Municipal, em geral, que manipulam quitações de dívidas cujos recursos não teriam sido efetivamente direcionados aos cofres públicos.

Banco de imóveis

Santo André (e a região como um todo) foi triturada durante os anos de chumbo da desindustrialização. Nada se fez de estudos oficiais, quer do Poder Público, quer de entidades empresariais, para acompanhar os danos diretos e colaterais. Não há indicadores de áreas que restaram a atividades econômicas, não necessariamente industriais, que possam restaurar parte de riquezas que se escafederam. Quem acredita que a névoa informativa do Poder Público Municipal sobre os pontos desertos ou subutilizados é apagão circunstancial está completamente enganado. Entra prefeito, sai prefeito e nada, absolutamente nada, a identificar, qualificar e instalar espécie de banco de imóveis a investidores. A terra desocupada ou mal ocupada em Santo André faz parte da cadeia de desleixos de gestores públicos. Ter num terminal de computador uma Santo André de oportunidades que poderiam orientar novos negócios seria iniciativa inédita, indutiva à incorporação de dados transversais. Essas áreas seriam observadas em termos de localização, entre outras possibilidades, num manancial de dados complementares do entorno em que estariam inseridas.  

Empreendedorismo organizado 

Quantas áreas específicas, ou próximas entre si de modo a que possam ser conectadas em empreendimentos, estariam disponíveis em Santo André (e na região como um todo) em projetos de empreendedorismo que levassem em conta carências locais e regionais? Traduzindo: já imaginaram um terreno ocioso num bairro qualquer como somatório de pequenos negócios que se completassem tanto como cadeia de produção como de comércio e de serviços? 

A literatura sobre clusters, que no Brasil ganhou a nomenclatura de Arranjos Produtivos Locais, indica que a contribuição do Poder Público é decisiva para juntar negócios. Basta a aproximação de potenciais empreendedores e organismos que, submetidos a informações, decidam investir. O conceito de shopping center poderia ser adotado como catalizador de projetos que tivessem como compromisso a oferta de produtos, serviços e comércios que não afetassem diretamente os empreendimentos localizados na vizinhança e tampouco os canibalizassem.  

Para tanto, seria imprescindível identificar buracos de oferta e demanda. Mal comparando, Santo André poderia dispor em diferentes bairros de conglomerados de pequenos negócios planejados conforme carências de ofertas. 

Torres irregulares 

Dezenas de torres comerciais e residenciais construídas nos últimos anos, principalmente em Santo André, precisariam passar por varredura para esquadrinhar irregularidades denunciadas pelo ex-superintendente do Semasa, Ney Vaz. Cometeram-se irregularidades que afetam o uso e a ocupação do solo. Construíram-se muito mais metros quadrados do que a legislação permitia, sem qualquer reciprocidade, exceto aos bolsos de servidores, denunciados ao Judiciário de Santo André. 

A lista de falcatruas compromete a qualidade de vida da população em mobilidade urbana. Medidas punitivas poderiam ser tomadas. O caso da Máfia do ISS na Capital do Estado, denunciado pelo Ministério Público Estadual há mais de três anos, não é estranho ao enredo dos malfeitos nos interiores do Semasa. Até porque contaram os dois escândalos com alguns personagens em comum. Falta uma operação pente fino, portanto, para aferir a extensão da declaração do ex-dirigente do Semasa, as quais não constaram da denúncia do Ministério Público no caso das licenças ambientais naquela autarquia. Construções muito acima do limite legal e desrespeito ao meio ambiente, com invasão de espaços limítrofes de rios e córregos (caso das torres que ocupam o terreno da antiga Casa Publicadora, ao lado do Shopping ABC) aguardam arrastão do Ministério Público Estadual. 



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